После резонансного дела Ларисы Долиной, продавшей квартиру под влиянием мошенников, участники рынка недвижимости ожидали от высшей судебной инстанции четких критериев для рассмотрения подобных споров. Сегодня Верховный суд опубликовал обзор судебной практики, который вносит ясность в этот вопрос и определяет, что именно должны учитывать суды при оспаривании сделок.
Ключевой вывод обзора: одного лишь факта того, что продавец находился в заблуждении относительно мотивов сделки (например, думал, что участвует в спецоперации по спасению имущества), недостаточно для признания договора недействительным. Судебная защита покупателя теперь будет зависеть от его действий при подготовке к сделке.
Что должен доказать суд:
При рассмотрении исков суды обязаны детально оценивать поведение покупателя. Основными критериями станут:
- Проявление осмотрительности: Суд будет выяснять, какие меры предпринял покупатель для проверки чистоты сделки и личности продавца.
- Возможность распознать заблуждение: Если заблуждение продавца никак не проявлялось внешне, и у покупателя не было объективной возможности о нем узнать, сделка, скорее всего, останется в силе.
- Состояние продавца: Чтобы оспорить сделку по причине недееспособности, необходимо доказать, что продавец находился в таком состоянии именно в момент подписания договора. Уклонение от исследования этого факта может стать основанием для отказа в иске.
Ключевое условие для отмены сделки:
Суд может признать сделку недействительной, если будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об обмане. Если для покупателя было очевидно, что продавец действует под влиянием мошенников (например, находился в состоянии сильного стресса, действовал по указке третьих лиц по телефону), такая сделка подлежит отмене.
В случае признания сделки недействительной суд обязан применить двустороннюю реституцию: продавец возвращает деньги покупателю, а покупатель — квартиру продавцу.
Разъяснения по сделкам супругов
Отдельное внимание Верховный суд уделил другой распространенной схеме мошенничества — продаже общего имущества супругов без согласия одного из них. Суд разъяснил, что при оспаривании такой сделки необходимо выяснять добросовестность покупателя. Если он не знал и не мог знать об отсутствии согласия второго супруга (например, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не было отметки о несогласии), сделка не будет аннулирована.
Опубликованные разъяснения Верховного суда станут обязательным ориентиром для нижестоящих инстанций при рассмотрении подобных дел в будущем.
